DPE F et G : ce que ça change vraiment pour les propriétaires bailleurs

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont officiellement interdits à la location. Ce n'est plus une perspective lointaine ni une menace floue : c'est une réalité juridique en vigueur. Et les logements classés F ont rendez-vous avec la même interdiction en 2028.

Si vous êtes propriétaire bailleur et que votre bien affiche une mauvaise étiquette énergétique, voici ce qu'il faut savoir.

Passoire thermique : de quoi parle-t-on exactement ?

On appelle passoire thermique un logement dont la consommation énergétique dépasse 330 kWh/m²/an en énergie primaire, ou dont les émissions de gaz à effet de serre dépassent 70 kg CO₂ eq/m²/an. En clair : un logement qui coûte cher à chauffer, qui ne retient pas la chaleur, et qui pèse lourd sur la facture du locataire.

Le DPE classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). Les classes F et G désignent les biens dont la consommation dépasse 330 kWh/m²/an, soit les plus énergivores du parc immobilier français. Selon les chiffres du Service des données et études statistiques (SDES), les logements F et G représentent 12,7 % du parc de résidences principales en France au 1er janvier 2025, soit 7,9 % de logements classés F et 4,8 % classés G.

Le calendrier des interdictions : où en est-on en 2026 ?

C'est la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui a posé le cadre. Elle instaure une sortie progressive des passoires thermiques du marché locatif, avec un calendrier en plusieurs étapes :

Les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location depuis janvier 2023. L'interdiction s'est ensuite étendue à l'ensemble des logements classés G en janvier 2025, avant de toucher les logements F en 2028, puis les E en 2034.

Un point souvent mal compris : pour les baux déjà en cours, l'interdiction ne s'applique qu'au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite. Les locataires actuellement en place conservent leurs droits jusqu'à l'échéance naturelle de leur contrat. En revanche, tout nouveau bail signé sur un logement G est illégal depuis le 1er janvier 2025.

Le gel des loyers : une contrainte qu'on oublie souvent

L'interdiction de location n'est pas la seule contrainte liée à un mauvais DPE. Depuis le 24 août 2022, la loi Climat et Résilience interdit toute augmentation de loyer pour les logements classés F et G, que ce soit lors du renouvellement du bail ou d'une remise en location.

En pratique, cela signifie qu'un propriétaire bailleur qui détient une passoire thermique ne peut pas réviser son loyer à la hausse, même en période d'inflation. Le bien se dévalorise sur le marché, la rentabilité s'érode, et le coût des travaux, lui, n'attend pas.

La réforme du calcul DPE en 2026 : une bonne nouvelle pour certains, mais un sursis pas une solution

Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a évolué. Un arrêté publié au Journal officiel du 26 août 2025 a officialisé la baisse du coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire, qui est passé de 2,3 à 1,9.

Ce changement technique a des conséquences concrètes : les logements chauffés principalement à l'électricité peuvent obtenir une meilleure note. Un bien classé G en 2025 peut ainsi atteindre la classe F sans aucuns travaux supplémentaires, grâce au seul recalcul. Les estimations gouvernementales évoquent environ 850 000 logements susceptibles de sortir du statut de passoire thermique grâce à cette réforme.

Bonne nouvelle, mais à relativiser. Un appartement reclassé de G à F redevient louable, mais uniquement jusqu'en 2028. La réforme offre un sursis, pas une solution définitive. Elle ne concerne par ailleurs que les logements chauffés à l'électricité : les biens au fioul, au gaz ou au bois ne sont pas affectés par ce recalcul.

Les DPE établis sous l'ancienne méthode conservent leur validité de dix ans. Pour les propriétaires potentiellement concernés par un reclassement, l'ADEME proposera un service en ligne permettant de télécharger une attestation actualisée, sans frais ni nouveau diagnostic.

Le projet de loi "Relance logement" : vers un assouplissement pour les G ?

C'est l'information la plus récente sur ce dossier. Le 23 avril 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun ont présenté à Marseille un projet de loi intitulé "Relance logement". Mesure phare du texte : les logements classés G pourraient rester louables sous condition de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans les trois ans pour une maison individuelle, et dans les cinq ans pour un logement en copropriété. Le texte sera examiné par le Parlement durant l'été 2026.

Si ce projet est adopté tel quel, il modifiera en profondeur les règles du jeu pour les propriétaires de passoires thermiques. Mais il ne faut pas s'y tromper : il s'agit d'un engagement de travaux, pas d'un blanc-seing. L'interdiction de location serait suspendue, non supprimée, et les délais restent serrés.

Ce qu'on risque concrètement à ne rien faire

Mettre en location un logement classé G aujourd'hui, c'est exposer le propriétaire à des conséquences sérieuses. Les sanctions peuvent inclure l'annulation du bail et des amendes pour non-respect des conditions de décence énergétique. Mais c'est surtout le locataire qui dispose des leviers les plus directs : il peut exiger des travaux ou porter l'affaire en justice, avec à la clé une réduction de loyer, la suspension de sa perception, voire une suspension de la durée du bail.

Les agences immobilières vérifient désormais systématiquement l'étiquette DPE avant toute mise sur le marché. Un logement G ne passe plus sous les radars.

Repartir d'un DPE fiable et à jour

Avant toute décision (travaux, mise en location, vente), il faut disposer d'un DPE établi selon la méthode en vigueur et correctement renseigné. Un DPE mal fait, avec des données incomplètes ou erronées sur l'enveloppe du bâtiment ou les équipements, peut classer un logement dans la mauvaise catégorie, dans un sens comme dans l'autre.

C'est aussi pour ça qu'un diagnostiqueur qui connaît le bâtiment fait la différence. Lire les matériaux d'une façade, identifier un type d'isolant, reconnaître une installation de chauffage vieillissante : ces éléments influencent directement le résultat du DPE et, par extension, la stratégie à adopter.

Sources : loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience) · arrêté du 13 août 2025 (réforme du coefficient électrique DPE) · données SDES au 1er janvier 2025 · projet de loi "Relance logement" présenté le 23 avril 2026