Louer un logement : les diagnostics obligatoires et les règles du DPE en 2026
Dernière mise à jour : il y a 4 jours
Avant de signer un bail, le propriétaire doit remettre au locataire un dossier de diagnostic technique, le DDT. Son contenu est fixé par l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, et il s'applique de la même façon à une location vide ou meublée.
Selon l'âge du logement, son énergie de chauffage et la commune où il se trouve, ce dossier va d'un seul document à sept. Et depuis le 1er janvier 2025, l'un d'eux décide si le logement peut encore être loué : un logement classé G au DPE ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail en métropole.
Cet article reprend chaque diagnostic, les cas où il est exigé et le texte qui l'impose. Les durées de validité sont détaillées dans notre article Validité des diagnostics immobiliers en 2026. Il intègre les changements récents du calcul du DPE (janvier 2026 et janvier 2027) et les particularités de la Côte-d'Or. Informations à jour au 26 octobre 2026.
Le dossier de diagnostic technique en un tableau
Diagnostic | Obligatoire quand | Texte de référence |
Pour tout logement, sauf exceptions (logement occupé moins de 4 mois par an, monument historique, maison de moins de 50 m² de surface de plancher) | Code de la construction et de l'habitation, art. L126-26 à L126-29 | |
Installation de plus de 15 ans | Décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 | |
Installation de plus de 15 ans | Décret n° 2016-1104 du 11 août 2016 | |
Logement construit avant le 1er janvier 1949 | Code de la santé publique, art. L1334-5 et L1334-7 | |
Commune couverte par un plan de prévention des risques, une zone de sismicité 2 à 5 ou une zone à potentiel radon 3 | Code de l'environnement, art. L125-5 | |
Bruit | Logement dans une zone d'un plan d'exposition au bruit d'aérodrome | Code de l'urbanisme, art. L112-11 |
Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 (tenu à la disposition du locataire, non annexé au bail) | Loi du 6 juillet 1989, art. 3-3 ; code de la santé publique |
La surface habitable ne fait pas partie du DDT, mais elle doit figurer dans le bail (article 3 de la loi du 6 juillet 1989). C'est le mesurage dit loi Boutin.
Le DDT est annexé au bail à la signature et à chaque renouvellement. Il peut être transmis par voie électronique, sauf si le bailleur ou le locataire s'y oppose. Tous ces diagnostics sont à la charge du propriétaire et doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié, à deux exceptions près : l'état des risques et le diagnostic bruit, que le bailleur peut établir lui-même.
Le DPE : le diagnostic qui décide si le logement est louable
Le DPE classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er juillet 2021, il est opposable : si l'étiquette annoncée est fausse, le locataire peut se retourner contre le bailleur. Ses recommandations de travaux, elles, restent informatives.
Un DPE doit être refait après des travaux importants. Pour savoir si le vôtre est encore valable, voir notre article Validité des diagnostics immobiliers en 2026.
Le calendrier des interdictions de louer. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a intégré la performance énergétique dans la définition du logement décent. Un logement trop mal classé ne peut plus être proposé à la location, pour un nouveau bail comme pour une reconduction.
Date | Logements qui ne peuvent plus être loués (métropole) |
1er janvier 2023 | Classe G au-delà de 450 kWh/m²/an d'énergie finale |
1er janvier 2025 | Toute la classe G |
1er janvier 2028 | Classe F |
1er janvier 2034 | Classe E |
Le gel des loyers. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni à la révision annuelle (article 159 de la loi Climat et résilience). Pour comprendre ce que cela change concrètement, voir notre article DPE F et G : ce que ça change vraiment pour les propriétaires bailleurs.
Combien de logements sont concernés ? Au 1er janvier 2025, l'Observatoire national de la rénovation énergétique comptait environ 3,9 millions de résidences principales classées F ou G, soit 12,7 % du parc (SDES, novembre 2025).
Deux changements de calcul qui profitent aux logements chauffés à l'électricité.
Au 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Selon le gouvernement, environ 850 000 logements, principalement chauffés à l'électricité, sont sortis des classes F et G sans travaux.
Un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel le 26 août, abaisse ce coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027. Selon l'étude d'impact citée par l'AFP, environ 125 000 logements du parc locatif privé devraient quitter les classes F et G.
Si votre logement est chauffé ou produit son eau chaude à l'électricité, votre DPE n'est pas à refaire : une attestation gratuite, téléchargeable sur l'Observatoire DPE de l'ADEME avec le numéro du diagnostic, indique la nouvelle étiquette. Elle s'ajoute au DPE d'origine, qui garde sa date de validité. Les logements chauffés au gaz ou au fioul ne sont pas concernés.
Un texte en discussion. Le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et examiné en commission à l'Assemblée nationale le 23 septembre 2026, prévoit des dérogations pour certains logements F ou G (travaux techniquement impossibles ou refusés en copropriété, par exemple). Il ne modifie pas le calendrier et n'est pas en vigueur à ce jour : un logement classé G reste interdit à la location.
Électricité et gaz : un état des lieux de sécurité
Dès que l'installation a plus de 15 ans, le bailleur doit fournir un diagnostic électricité et, s'il y a du gaz, un diagnostic gaz. Pour le gaz, l'âge se compte à partir de l'installation ou du dernier certificat de conformité.
Ils ne disent pas si l'installation est « aux normes » : ils repèrent les anomalies qui présentent un risque pour les occupants (absence de terre, protection différentielle insuffisante, conduit de raccordement défectueux…). La loi n'oblige pas à faire les travaux pour louer, mais un logement décent doit avoir des réseaux d'électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité, et le bailleur reste responsable en cas d'accident.
Plomb : le cas fréquent des maisons anciennes de Côte-d'Or
Tout logement construit avant le 1er janvier 1949 doit avoir un constat de risque d'exposition au plomb. C'est le cas de nombreuses maisons de village et d'immeubles de centre-ville dans le département, où les peintures au plomb ont été largement employées avant leur interdiction.
Si un revêtement dépasse le seuil réglementaire, le constat doit être accompagné d'une notice sur les effets du plomb sur la santé. Lorsque des revêtements au plomb sont dégradés, le propriétaire doit réaliser les travaux qui suppriment le risque (code de la santé publique, art. L1334-9).
État des risques : ce qu'il faut savoir en Côte-d'Or
L'état des risques informe le locataire des risques naturels, miniers et technologiques, de la sismicité et du radon auxquels le logement est exposé. Depuis le 1er janvier 2023, il doit être remis dès la première visite. Le bailleur peut le générer lui-même sur le site officiel Géorisques.
En Côte-d'Or, l'arrêté préfectoral n° 977 du 29 novembre 2019 listait 304 communes soumises à cette obligation. Quelques exemples :
Inondation : communes couvertes par un plan de prévention le long de la Saône, de l'Ouche, de la Tille, de la Vouge ou de la Brenne.
Dijon : plan de prévention des risques naturels (inondations, mouvements de terrain, retrait-gonflement des argiles) approuvé le 7 décembre 2015, et plan de prévention des risques technologiques lié à la Raffinerie du Midi, approuvé le 28 novembre 2016.
Radon : plusieurs communes du Morvan et de l'Auxois, comme Saulieu, Semur-en-Auxois ou Arnay-le-Duc, sont classées en zone à potentiel radon significatif (zone 3).
Cette liste évolue avec les plans de prévention : c'est la situation au moment de la signature qui compte.
Amiante : un document à tenir à disposition
Pour un logement dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997, la loi prévoit que l'état relatif à l'amiante fasse partie du DDT. Le décret qui devait en préciser les modalités n'étant jamais paru, il n'est pas annexé au bail : le bailleur le tient à la disposition du locataire, qui peut le demander. En copropriété, c'est le dossier amiante des parties privatives (DAPP) qui joue ce rôle.
Bruit : seulement près des aérodromes
Depuis le 1er juin 2020, un logement situé dans une zone de bruit d'un plan d'exposition au bruit d'aérodrome doit être accompagné d'un document d'information. Il indique la zone concernée et où consulter le plan, en ligne ou en mairie. Le bailleur peut l'établir lui-même.
Surface habitable : le mesurage loi Boutin
Le bail doit indiquer la surface habitable du logement. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle inscrite au bail, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l'écart (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989). Un mesurage loi Boutin réalisé par un professionnel évite ce litige.
Ce qui n'est pas obligatoire pour louer
Certains diagnostics exigés pour une vente ne le sont pas pour une location :
l'état relatif aux termites, qui ne concerne que les ventes dans les zones délimitées par arrêté préfectoral ;
le mesurage loi Carrez, réservé à la vente d'un lot de copropriété (pour louer, c'est la surface habitable loi Boutin qui compte) ;
l'audit énergétique, exigé pour la vente de certaines maisons et immeubles classés E, F ou G, mais pas pour la location ;
l'information sur la mérule, qui ne concerne que les ventes dans les zones délimitées.
Pour une location saisonnière, les règles diffèrent : selon les notaires de France, l'amiante, le plomb et l'état des risques restent obligatoires, tandis que l'électricité, le gaz et le bruit ne sont pas exigés par la loi, même s'ils restent recommandés pour l'assurance.
Ce que risque un bailleur sans diagnostics à jour
État des risques absent : le locataire peut demander au juge la résolution du bail ou une diminution du loyer (code de l'environnement, art. L125-5).
DPE faux ou absent : le DPE étant opposable, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur si l'étiquette annoncée ne correspond pas à la réalité.
Logement classé G : il ne répond plus aux critères de décence. Le locataire peut demander la mise en conformité, saisir la commission départementale de conciliation puis le juge, qui peut ordonner des travaux et réduire le loyer (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Loyer augmenté sur un logement F ou G : la hausse est illégale depuis le 24 août 2022 et le locataire peut en demander le remboursement.
Surface habitable surestimée de plus de 5 % : diminution du loyer proportionnelle à l'écart.
Électricité ou gaz : en cas d'accident, l'absence de diagnostic ou d'action face à une anomalie connue pèse lourd dans la recherche de responsabilité du bailleur.
Questions fréquentes
Faut-il refaire les diagnostics à chaque nouveau locataire ? Non, tant qu'ils sont encore valables. Les durées de chaque diagnostic sont détaillées dans notre article Validité des diagnostics immobiliers en 2026.
Le DPE doit-il figurer dans l'annonce ? Oui. L'étiquette énergie, l'étiquette climat et l'estimation des dépenses annuelles d'énergie doivent apparaître dans toute annonce de location, sur internet comme en vitrine.
Mon logement est classé G, puis-je encore le louer ? Pas pour un nouveau bail ni une reconduction en métropole. Avant de lancer des travaux, vérifiez sur l'Observatoire DPE de l'ADEME si la réforme du calcul de 2026 a fait changer votre étiquette, surtout si vous êtes chauffé à l'électricité.
Les règles sont-elles les mêmes pour un meublé ? Oui. Le dossier de diagnostic technique est le même pour une location vide ou meublée (hors location saisonnière).
Qui paie les diagnostics ? Le propriétaire. Leur coût ne peut pas être répercuté sur le locataire.
Le locataire peut-il exiger le repérage amiante ? Oui, s'il en fait la demande, le bailleur doit le lui communiquer pour un logement dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
En résumé
Pour louer en 2026, le bailleur doit vérifier deux choses : que chaque diagnostic exigé pour son logement existe et est à jour, et que l'étiquette du DPE permet la location (classe F au plus aujourd'hui, E au plus à partir de 2028).
Je réalise ces diagnostics en Côte-d'Or et dans le sud de la Haute-Marne, depuis Barbirey-sur-Ouche (secteur d'intervention). Après chaque rapport, je vous appelle pour expliquer les résultats et ce qu'ils impliquent pour votre location : une anomalie électrique à traiter, un DPE à améliorer avant 2028, ou rien à faire. Pour savoir quels diagnostics votre logement nécessite, demandez un devis en ligne ou appelez le 06 76 81 97 24.
Sources
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3, 3-1, 3-3 et 20-1 ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience, article 159 (sur Légifrance).
Service-Public.fr, Quels sont les diagnostics immobiliers qu'un bailleur doit fournir au locataire ?, vérifié le 20 février 2026.
Notaires de France, Diagnostics immobiliers obligatoires pour la location, mis à jour le 28 septembre 2026.
SDES, Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025, novembre 2025.
Gouvernement, Évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026, communiqué du 9 juillet 2025.
AFP via Connaissance des énergies, le coefficient de l'électricité abaissé à 1,7, 26 août 2026.
Assemblée nationale, dossier législatif du projet de loi relance et décentralisation du logement.
Préfecture de la Côte-d'Or, liste des communes soumises à l'information acquéreurs-locataires, annexe à l'arrêté n° 977 du 29 novembre 2019.
